Стоит ли сейчас брать ипотеку? 7 наивных вопросов про ключевую ставку
Что это такое и как она влияет на нашу повседневную жизнь
В новостях периодически сообщают, что Центральный банк повысил, понизил или сохранил уровень ключевой ставки. Если вы так и не разобрались, что это такое, — этот материал для вас. Здесь мы собрали самое главное по теме и рассказали о том, как ключевая ставка влияет на кредиты и зачем ЦБ ее повышает, если можно просто напечатать больше денег.
1. Что такое ключевая ставка?
К сожалению, просто напечатать больше денег, чтобы всем хватило, Центробанк не может. Это замкнутый круг: спрос в экономике всегда больше, чем предложение, — когда у покупателей появляются свободные деньги, они тратят их на товары и услуги. Производители же не могут покрыть весь этот спрос, товары становятся дефицитными, цены на них растут — и деньги, которые были у покупателей, дешевеют. Предположим, что 10 лет назад вы решили спрятать в зимней куртке 50 рублей, чтобы при случае купить, например, пару сникерсов. Сегодня на эти деньги вы не сможете купить даже один.
Так как полностью остановить инфляцию практически невозможно (потому что производство товаров и услуг обычно не успевает за спросом), Центробанку остается только пытаться ее прогнозировать и контролировать, чтобы цены не росли слишком быстро. Благодаря этому компании могут вкладывать деньги в долгосрочные проекты, а люди — копить, не переживая, что их деньги полностью обесценятся.
Да, напечатать больше денег ЦБ не может, но способ остановить рост цен у него все-таки есть: через ту самую ключевую ставку. Монополия на эмиссию (выпуск в обращение новых наличных и безналичных денег) есть только у Банка России — а все остальные банки, коммерческие, чтобы кредитовать население, вынуждены занимать у ЦБ деньги под определенный процент. Этот процент и есть ключевая ставка.
2. Как ключевая ставка влияет на цены?
Если ключевая ставка повышается, деньги в экономике дорожают. Чем она выше, тем дороже кредиты — люди не хотят брать кредит под слишком высокий процент, а значит, на крупные покупки они копят деньги — как следствие, тратят их меньше. В результате через какое-то время спрос на товары и услуги падает, продавцы и производители снижают цены — и инфляция замедляется.
Если же ключевая ставка снижается, идет обратный процесс: деньги дешевеют, и люди начинают их активно тратить — не откладывают покупки на будущее, инвестируют, берут кредиты. В какой-то момент это приводит к росту спроса на товары и услуги, повышению цен и увеличению инфляции.
Но важно понимать: изменение ключевой ставки не сразу приводит к росту или падению цен — изменения сказываются на инфляции примерно через год, если они не были резкими. А если были, то повлияют на экономику они намного быстрее — это бывает необходимо, когда ситуация нестабильна и нужны меры, которые помогут «прямо сейчас».
Так было, например, в феврале 2022 года: из-за международных санкций ключевую ставку внепланово повысили с 9,5 до 20% — это поддержало финансовую стабильность и предотвратило неконтролируемый рост цен, хотя и не без потерь — взять ипотеку по рыночным программам и со средней зарплатой стало намного сложнее.
3. Как ключевая ставка влияет на ипотеку?
Ключевая ставка влияет на всю кредитную политику, а значит, и на ипотеку. Зависимость прямая: снижается ставка — снижаются и проценты по ипотечным кредитам. И наоборот.
Банки предлагают клиентам выгодные программы, люди активнее покупают жилье, спрос на него растет — стоимость квартир увеличивается. Чаще всего в таких ситуациях опять возникают инфляция спроса и дефицит предложения: застройщики видят потребность в новых домах, но не успевают их строить и сдавать в эксплуатацию, поэтому цены на квартиры растут очень быстро.
Если же ключевая ставка повышается, как, например, в 2022 году, то ипотека сразу же дорожает. Брать ее на рыночных условиях становится невыгодно — недвижимость сложнее продается, застройщики сворачивают темпы строительства, и стоимость квартир снижается.
Хотя на рынке первичной недвижимости это снижение цен заметно далеко не сразу: это связано с разными льготными программами ипотеки (например, семейной), которые распространяются в основном на новостройки, — по этим программам кредит можно взять ниже ключевой ставки.
4. На что еще влияет ключевая ставка?
1. На кредиты и вклады. От изменения ключевой ставки зависит, какие проценты банки предлагают клиентам и кого вообще они готовы кредитовать. Когда ставка растет, банки становятся осторожнее: реже одобряют кредиты, особенно если у клиента не все в порядке с кредитной историей или нет стабильного дохода, — даже при желании взять кредит многие получают отказ. Если же ставка ЦБ низкая, то банки снижают первоначальный взнос и активнее одобряют кредиты.
С вкладами всё работает наоборот: чем выше ключевая ставка, тем выгоднее хранить деньги в банке, потому что доходность по вкладам растет. А при низкой ставке банки предлагают депозиты под маленький процент — им выгоднее, чтобы при низкой ставке деньги были в обороте, а не лежали на счетах.
2. На курс рубля. Курс напрямую связан с ключевой ставкой: он падает, когда ставка снижается, и растет вместе с ней. Если ставка выросла, выросла и ценность денег — а значит, инвесторы будут их покупать, и курс укрепится. Но как только ставка снижается, деньги дешевеют, инвесторы продают рубли, курс падает.
3. На фондовый рынок. Когда ключевая ставка низкая и деньги дешевеют, их становится больше — это создает иллюзию безопасности, и инвесторы охотнее вкладываются в рискованные активы.
4. На налоги и штрафы. При расчете налогов и некоторых штрафов в России смотрят на ключевую ставку. Например, когда работодатель задерживает зарплату, он обязан выплатить сотрудникам пени — в размере 1/300 от ключевой ставки за каждый день просрочки: то есть если зарплата у вас 50 000, то за каждый новый день без выплаты работодатель будет должен вам 35 рублей. Мелочь, а приятно.
Помимо этого, ключевая ставка играет роль в налогообложении пассивных доходов: к началу года проценты, полученные по вкладам, подсчитываются и умножаются на ключевую ставку — если итоговая сумма больше 1 миллиона рублей, то она облагается налогом.
5. Как ЦБ решает, что ключевую ставку пора менять?
Банк России постоянно отслеживает ситуацию в экономике и следит за динамикой цен. Специальный регулятор использует математические модели, чтобы спрогнозировать, как изменятся экономическая ситуация и инфляция в обозримом будущем.
Заседания по ключевой ставке проходят восемь раз в год по заранее определенному графику, хотя в чрезвычайных ситуациях (как в феврале 2022 года) Центробанк может менять ставку, не дожидаясь очередного заседания.
В отчетах об основных направлениях денежно-кредитной политики ЦБ ежегодно ставится задача по инфляции: в 2025 году цель — достигнуть инфляции на уровне 4%, а затем поддерживать этот уровень — такая инфляция считается нормальной и допустимой. Если прогноз регулятора показывает отклонение инфляции от этой цели, ЦБ принимает решение об изменении ключевой ставки. В последний раз его приняли в октябре 2024 года, когда уровень предполагаемой годовой инфляции составил 9,5%.
6. Какая ключевая ставка в России сегодня?
С октября прошлого года ключевая ставка продолжает оставаться на максимально высоком за всю историю страны уровне — 21%. Это связано с тем, что уровень инфляции пока что снижается достаточно медленно — на сегодняшний день он составляет примерно 8,9%. Согласно прогнозу Центробанка, в 2025 году он должен опуститься до 7–8%, а в 2026 году — дойти до желанных 4%. Однако насколько этот прогноз реален, будет понятно только к концу года.
На вопрос о том, изменится ли ключевая ставка в ближайшее время и на сколько, ответить однозначно нельзя. Пока ситуация остается нестабильной: по словам главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, возможно как повышение, так и понижение ключевой ставки, сообщает Национальная служба новостей.
7. Стоит ли сейчас брать ипотеку или крупный кредит?
Если у вас нет срочной необходимости купить новую квартиру или построить дом, то брать ипотечный кредит по рыночным, а не льготным программам — не лучшая идея: в ближайшее время ставки останутся высокими. К тому же ипотеку или большой кредит сейчас вам могут просто не одобрить: по предварительным оценкам в исследовании агентства Frank RG, в январе 2025 года одобрили и выдали около 30 тысяч ипотечных кредитов — а это на 55% меньше, чем в январе прошлого года.
Обложка: коллаж «Цеха». Фото: © TsoyMariya / Shutterstock / Fotodom; Банк России