«Эффект Долиной»: что это такое и как сегодня безопасно купить квартиру на вторичном рынке

По­сле дела Ла­ри­сы До­ли­ной по­ку­па­те­ли все­рьез бо­ят­ся, что у них мо­гут от­нять уже куп­лен­ную квар­ти­ру че­рез суд. Раз­би­ра­ем, что на са­мом деле сто­ит за «эф­фек­том До­ли­ной», ко­гда сдел­ки оспа­ри­ва­ют и ка­кие шаги умень­ша­ют риск по­те­рять и жи­лье, и день­ги.

Эф­фект До­ли­ной: что это та­кое и по­че­му пу­га­ет по­ку­па­те­лей вто­рич­ки

Тер­мин «эф­фект До­ли­ной» ро­дил­ся по­сле гром­ко­го спо­ра во­круг элит­ной квар­ти­ры пе­ви­цы Ла­ри­сы До­ли­ной в Москве. Ее жи­лье, как уста­но­ви­ло след­ствие, пе­ре­про­да­ли мо­шен­ни­ки, а уже но­вый соб­ствен­ник, фор­маль­но про­шед­ший все юри­ди­че­ские про­це­ду­ры, в ито­ге ли­шил­ся и квар­ти­ры, и де­нег, ко­гда суд вер­нул недви­жи­мость ар­тист­ке.

Суть «эф­фек­та До­ли­ной» в гла­зах мас­со­во­го по­ку­па­те­ля про­ста: по­сле за­вер­ше­ния сдел­ки преж­ний вла­де­лец по­да­ет иск, утвер­ждая, что был вве­ден в за­блуж­де­ние мо­шен­ни­ка­ми, не осо­зна­вал сво­их дей­ствий или во­об­ще не хо­тел про­да­вать жи­лье. Суд, рас­смат­ри­вая спор, неред­ко при­зна­ет до­го­вор недей­стви­тель­ным и воз­вра­ща­ет пра­во соб­ствен­но­сти про­дав­цу. А вот вер­нуть день­ги по­ку­па­те­лю за­ча­стую про­сто нечем — их уже вы­ве­ли зло­умыш­лен­ни­ки.​ Ча­сто та­кие слу­чаи про­ис­хо­дят с про­дав­ца­ми по­жи­ло­го воз­рас­та — от­сю­да их на­зы­ва­ют «ба­буш­ки-ска­мер­ши», или «ба­буш­ки-007» — по­то­му что мо­шен­ни­ки убеж­да­ют их, что они участ­ву­ют в «спе­цо­пе­ра­ции» по по­им­ке опас­ных пре­ступ­ни­ков.

Это бьет по до­ве­рию к вто­рич­но­му рын­ку жи­лья в це­лом. По­ку­па­те­ли ста­ли на­сто­ро­жен­но от­но­сить­ся к квар­ти­рам, ко­то­рые про­да­ют пен­си­о­не­ры или люди в слож­ной жиз­нен­ной си­ту­а­ции, а ри­ел­то­ры и юри­сты фик­си­ру­ют рост за­про­сов на «то­таль­ную про­вер­ку» объ­ек­тов и про­дав­цов. При этом ин­те­рес к го­то­во­му жи­лью не ис­че­за­ет — огра­ни­че­ние льгот­ной ипо­те­ки на но­вострой­ки и раз­рыв в це­нах под­тал­ки­ва­ют лю­дей воз­вра­щать­ся к вто­рич­ке.

По­че­му суды во­об­ще от­ме­ня­ют сдел­ки: как ра­бо­та­ет эф­фект До­ли­ной в пра­ве

Что­бы по­нять, чего ре­аль­но сто­ит бо­ять­ся, важ­но от­де­лить ме­дий­ный миф от юри­ди­че­ской прак­ти­ки. Суд не «про­сто так» за­би­ра­ет квар­ти­ру у по­ку­па­те­ля: для при­зна­ния до­го­во­ра недей­стви­тель­ным нуж­ны ос­но­ва­ния, преду­смот­рен­ные граж­дан­ским за­ко­но­да­тель­ством — за­блуж­де­ние, об­ман, дав­ле­ние, от­сут­ствие у че­ло­ве­ка ре­аль­но­го на­ме­ре­ния со­вер­шать сдел­ку или про­бле­мы с дее­спо­соб­но­стью.​​ Это опре­де­ля­ет­ся на пси­хо­ло­го-пси­хи­ат­ри­че­ской экс­пер­ти­зе.

В де­лах, ко­то­рые от­но­сят к «эф­фек­ту До­ли­ной», про­дав­цы обыч­но за­яв­ля­ют, что ста­ли жерт­ва­ми мо­шен­ни­ков, под­пи­са­ли до­ку­мен­ты под вли­я­ни­ем тре­тьих лиц или не по­ни­ма­ли сути до­го­во­ра из‑за со­сто­я­ния здо­ро­вья или воз­рас­та. Если суд со­гла­ша­ет­ся с эти­ми ар­гу­мен­та­ми, он вос­ста­нав­ли­ва­ет преж­нее по­ло­же­ние: воз­вра­ща­ет жи­лье быв­ше­му вла­дель­цу, а по­ку­па­тель фор­маль­но дол­жен по­лу­чить на­зад день­ги. Но на прак­ти­ке сред­ства уже вы­ве­де­ны зло­умыш­лен­ни­ка­ми, и у про­дав­ца нет ре­сур­са ком­пен­си­ро­вать ущерб.​

Юри­сты и экс­пер­ты по недви­жи­мо­сти пре­ду­пре­жда­ют: даже но­та­ри­аль­ная фор­ма до­го­во­ра и ре­ги­стра­ция в ЕГРН се­го­дня не га­ран­ти­ру­ют сто­про­цент­ную за­щи­ту от оспа­ри­ва­ния. Пре­це­дент с квар­ти­рой До­ли­ной по­ка­зал, что суды го­то­вы вста­вать на сто­ро­ну че­ло­ве­ка, ко­то­рый до­ка­зы­ва­ет, что был об­ма­нут, даже если все фор­маль­но­сти были со­блю­де­ны. Имен­но это и за­пус­ка­ет эф­фект до­ми­но — по­ку­па­те­ли на­чи­на­ют бо­ять­ся не толь­ко «се­рых схем», но и того, что лю­бой про­да­вец по­сле сдел­ки мо­жет пе­ре­ду­мать и об­ра­тить­ся в суд.​​

На этом фоне в Гос­ду­ме и про­фес­си­о­наль­ном со­об­ще­стве об­суж­да­ют раз­ные ва­ри­ан­ты «про­ти­во­ядия»: обя­за­тель­ное но­та­ри­аль­ное удо­сто­ве­ре­ние всех сде­лок, вве­де­ние обя­за­тель­но­го стра­хо­ва­ния для опе­ра­ций с един­ствен­ным жи­льем, а так­же прин­цип необ­ра­ти­мо­сти за­пи­сей в ЕГРН, при ко­то­ром за­ре­ги­стри­ро­ван­ное пра­во доб­ро­со­вест­но­го при­об­ре­та­те­ля оспа­ри­ва­ет­ся толь­ко в ис­клю­чи­тель­ных слу­ча­ях. Если эти идеи во­пло­тят в за­ко­нах, ба­ланс ин­те­ре­сов мо­жет сме­стить­ся в поль­зу по­ку­па­те­лей, но пока си­сте­ма толь­ко пе­ре­стра­и­ва­ет­ся, и рис­ки несет каж­дая сто­ро­на.​​

Как умень­шить риск эф­фек­та До­ли­ной: ба­зо­вый ал­го­ритм для по­ку­па­те­ля

Пер­вый уро­вень за­щи­ты — не ве­рить на сло­во ни про­дав­цу, ни ре­клам­но­му объ­яв­ле­нию, а со­би­рать мак­си­мум про­ве­ря­е­мой ин­фор­ма­ции. Для на­ча­ла сто­ит за­ка­зать ак­ту­аль­ную вы­пис­ку из ЕГРН и про­ве­рить, кто сей­час соб­ствен­ник, нет ли аре­стов, за­ло­гов, су­деб­ных за­пре­тов, сколь­ко раз и как быст­ро за по­след­ние годы ме­нял­ся вла­де­лец квар­ти­ры. Ча­стые пе­ре­про­да­жи с ко­рот­ки­ми ин­тер­ва­ла­ми вре­ме­ни мо­гут быть сиг­на­лом схем.​

Важ­ным фак­то­ром яв­ля­ют­ся род­ствен­ни­ки, ко­то­рые не жи­вут с ба­буш­кой и мо­гут под­твер­дить, что про­да­жа квар­ти­ры дей­стви­тель­но про­ис­хо­дит. Их нуж­но по­про­бо­вать най­ти. Род­ствен­ни­ки, как пра­ви­ло, не в кур­се сдел­ки, по­то­му что мо­шен­ни­ки, пред­став­ля­ясь «со­труд­ни­ка­ми ФСБ», ста­ра­ют­ся изо­ли­ро­вать жерт­ву от лю­бых кон­так­тов.

Да­лее — до­ку­мен­ты. У про­дав­ца долж­ны быть пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щие бу­ма­ги (до­го­вор куп­ли‑про­да­жи, да­ре­ния, на­след­ства и т. д.), пас­пор­та всех участ­ни­ков, при необ­хо­ди­мо­сти — со­гла­сие су­пру­га, опе­кун­ских ор­га­нов. Юри­сты ре­ко­мен­ду­ют от­дель­но вы­яс­нять, нет ли у про­дав­ца тя­же­лых ди­а­гно­зов, офи­ци­аль­но при­знан­ной недее­спо­соб­но­сти или спо­ров с род­ствен­ни­ка­ми: имен­но та­кие об­сто­я­тель­ства ча­сто ста­но­вят­ся ба­зой для по­сле­ду­ю­щих ис­ков об оспа­ри­ва­нии сдел­ки.​​

Но­вая ре­аль­ность «эф­фек­та До­ли­ной» тол­ка­ет ры­нок к до­пол­ни­тель­ным удо­сто­ве­ре­ни­ям. Об­суж­да­ет­ся идея обя­за­тель­ной справ­ки о дее­спо­соб­но­сти и пси­хи­че­ском со­сто­я­нии про­дав­ца на мо­мент сдел­ки, что­бы в слу­чае суда у по­ку­па­те­ля был силь­ный ар­гу­мент, что че­ло­век по­ни­мал свои дей­ствия. На прак­ти­ке мно­гие уже сей­час про­сят ме­ди­цин­ские за­клю­че­ния, раз­го­ва­ри­ва­ют с род­ствен­ни­ка­ми и со­се­дя­ми, фик­си­ру­ют пе­ре­го­во­ры и ви­зу­аль­ные встре­чи, что­бы по­том мож­но было по­ка­зать, что ре­ше­ние о про­да­же было осо­знан­ным.​​​