Движение «Иван Чай» предложило Минстрою разрешить покупать квадратные метры в новостройках по частям через ваучеры или акции — как альтернативу ипотеке на фоне ставок 26–28% и роста цен на жильё. Однако инициатива уже столкнулась с критикой в Госдуме, а эксперты указывают на отсутствие правовой базы и риски для покупателей. Разбираемся.
Покупка квадратных метров вместо целой квартиры: в чем суть инициативы
В ноябре 2025 года председатель общественно-политического движения «Иван Чай» Элина Жгутова направила обращение министру строительства и ЖКХ России Иреку Файзуллину с предложением ввести механизм покупки жилья по частям. Инициатива предполагает, что граждане смогут приобретать отдельные квадратные метры у застройщиков в форме ваучеров, акций или через другие похожие инструменты.
Схема работает следующим образом: семья накапливает 150–200 тысяч рублей и покупает один квадратный метр у застройщика. Затем постепенно докупает другие метры, пока не соберёт полноценную квартиру нужной площади. По словам Жгутовой, застройщики будут обязаны обеспечивать выпущенные «квадратные акции» реальным объёмом жилья, что должно защитить интересы покупателей.
Почему тема стала актуальной: кризис доступности жилья в 2025 году
Инициатива появилась на фоне резкого падения доступности жилья для российских граждан. Согласно данным аналитиков рынка недвижимости, за восемь месяцев 2025 года медианная стоимость квадратного метра на первичном рынке выросла до 152 тысяч рублей, что на 4,3% больше, чем в начале года. В Москве рост составил 9,4% — до 381 тысячи рублей за квадратный метр, в Санкт-Петербурге цены поднялись на 4,3%, достигнув 250 тысяч рублей.
Одновременно с ростом цен ипотека перестала быть доступным инструментом для большинства семей. 19 ноября 2024 года глава Центрального банка Эльвира Набиуллина в выступлении в Госдуме заявила: «Сейчас она (ипотека) мало кому доступна, многим пришлось отложить покупку жилья». Причина — резкий рост процентных ставок: проектное финансирование застройщиков осуществляется по ставкам 26–28% годовых, что делает невозможным строительство жилья по прежним ценам.
Министр строительства Ирек Файзуллин отмечал, что более 60% жилья, находящегося в стройке, не продано. Застройщики вынуждены регулировать цены через систему скидок, однако это не решает проблему спроса. С 1 января 2025 года вступил в силу единый ипотечный стандарт, ограничивающий сумму кредита 80% от стоимости жилья и максимальный срок кредитования 30 годами.
Защита от инфляции и отказ от «второй квартиры банку»: почему схема привлекательна
Элина Жгутова обосновывает предложение тем, что квадратные метры, в отличие от денег, защищены от инфляции. «При этом он [покупатель] будет уверен в том, что покупает квадратные метры, которые, в отличие от денег, не съест инфляция», — заявила она. Стоимость квадратного метра фиксируется на момент покупки, что позволяет семьям сохранять накопления в реальном выражении.
Второй аргумент связан с отказом от ипотечной переплаты. По расчётам инициаторов, при действующих ставках семьи фактически «покупают вторую квартиру банку» через проценты по кредиту. Жгутова указывает, что граждане не готовы отдавать две трети зарплаты банку, а деньги обесцениваются быстрее, чем семьи успевают накопить на первоначальный взнос.
Движение «Иван Чай» позиционирует схему как инструмент постепенного накопления без долговой нагрузки. Семья может покупать по одному квадратному метру в год, сохраняя накопления в материальной форме и избегая рисков инфляционного обесценивания.
Почему Госдума не поддержала инициативу: критика и риски
В Государственной Думе инициатива о введении практики покупки квадратных метров от застройщика не получила поддержки. Депутаты указали на проблемы методологии и риски для покупателей, однако детали критики в публичных источниках не раскрыты. Официальной реакции Минстроя на обращение Элины Жгутовой к 14 ноября 2025 года не последовало.
Основная проблема предложенной схемы — отсутствие правовой базы для защиты покупателей. Не ясно, как будут защищены средства граждан в случае банкротства застройщика, кто гарантирует сохранность «квадратных ваучеров» и можно ли их продать или обменять до момента накопления полной площади квартиры.
Предложенная схема принципиально отличается от действующей долевой собственности, регулируемой статьями 244–248 Гражданского кодекса РФ. При долевой собственности гражданин сразу становится совладельцем конкретной квартиры с определённым размером доли. В случае с «квадратными ваучерами» покупатель получает промежуточный инструмент, который не является квартирой до момента накопления полной площади. Это создаёт правовую неопределённость и риски для граждан.
