После дела Ларисы Долиной покупатели всерьез боятся, что у них могут отнять уже купленную квартиру через суд. Разбираем, что на самом деле стоит за «эффектом Долиной», когда сделки оспаривают и какие шаги уменьшают риск потерять и жилье, и деньги.
Эффект Долиной: что это такое и почему пугает покупателей вторички
Термин «эффект Долиной» родился после громкого спора вокруг элитной квартиры певицы Ларисы Долиной в Москве. Ее жилье, как установило следствие, перепродали мошенники, а уже новый собственник, формально прошедший все юридические процедуры, в итоге лишился и квартиры, и денег, когда суд вернул недвижимость артистке.
Суть «эффекта Долиной» в глазах массового покупателя проста: после завершения сделки прежний владелец подает иск, утверждая, что был введен в заблуждение мошенниками, не осознавал своих действий или вообще не хотел продавать жилье. Суд, рассматривая спор, нередко признает договор недействительным и возвращает право собственности продавцу. А вот вернуть деньги покупателю зачастую просто нечем — их уже вывели злоумышленники. Часто такие случаи происходят с продавцами пожилого возраста — отсюда их называют «бабушки-скамерши», или «бабушки-007» — потому что мошенники убеждают их, что они участвуют в «спецоперации» по поимке опасных преступников.
Это бьет по доверию к вторичному рынку жилья в целом. Покупатели стали настороженно относиться к квартирам, которые продают пенсионеры или люди в сложной жизненной ситуации, а риелторы и юристы фиксируют рост запросов на «тотальную проверку» объектов и продавцов. При этом интерес к готовому жилью не исчезает — ограничение льготной ипотеки на новостройки и разрыв в ценах подталкивают людей возвращаться к вторичке.
Почему суды вообще отменяют сделки: как работает эффект Долиной в праве
Чтобы понять, чего реально стоит бояться, важно отделить медийный миф от юридической практики. Суд не «просто так» забирает квартиру у покупателя: для признания договора недействительным нужны основания, предусмотренные гражданским законодательством — заблуждение, обман, давление, отсутствие у человека реального намерения совершать сделку или проблемы с дееспособностью. Это определяется на психолого-психиатрической экспертизе.
В делах, которые относят к «эффекту Долиной», продавцы обычно заявляют, что стали жертвами мошенников, подписали документы под влиянием третьих лиц или не понимали сути договора из‑за состояния здоровья или возраста. Если суд соглашается с этими аргументами, он восстанавливает прежнее положение: возвращает жилье бывшему владельцу, а покупатель формально должен получить назад деньги. Но на практике средства уже выведены злоумышленниками, и у продавца нет ресурса компенсировать ущерб.
Юристы и эксперты по недвижимости предупреждают: даже нотариальная форма договора и регистрация в ЕГРН[1] сегодня не гарантируют стопроцентную защиту от оспаривания. Прецедент с квартирой Долиной показал, что суды готовы вставать на сторону человека, который доказывает, что был обманут, даже если все формальности были соблюдены. Именно это и запускает эффект домино — покупатели начинают бояться не только «серых схем», но и того, что любой продавец после сделки может передумать и обратиться в суд.
На этом фоне в Госдуме и профессиональном сообществе обсуждают разные варианты «противоядия»: обязательное нотариальное удостоверение всех сделок, введение обязательного страхования для операций с единственным жильем, а также принцип необратимости записей в ЕГРН, при котором зарегистрированное право добросовестного приобретателя оспаривается только в исключительных случаях. Если эти идеи воплотят в законах, баланс интересов может сместиться в пользу покупателей, но пока система только перестраивается, и риски несет каждая сторона.
Как уменьшить риск эффекта Долиной: базовый алгоритм для покупателя
Первый уровень защиты — не верить на слово ни продавцу, ни рекламному объявлению, а собирать максимум проверяемой информации. Для начала стоит заказать актуальную выписку из ЕГРН и проверить, кто сейчас собственник, нет ли арестов, залогов, судебных запретов, сколько раз и как быстро за последние годы менялся владелец квартиры. Частые перепродажи с короткими интервалами времени могут быть сигналом схем.
Важным фактором являются родственники, которые не живут с бабушкой и могут подтвердить, что продажа квартиры действительно происходит. Их нужно попробовать найти. Родственники, как правило, не в курсе сделки, потому что мошенники, представляясь «сотрудниками ФСБ», стараются изолировать жертву от любых контактов.
Далее — документы. У продавца должны быть правоустанавливающие бумаги (договор купли‑продажи, дарения, наследства и т. д.), паспорта всех участников, при необходимости — согласие супруга, опекунских органов. Юристы рекомендуют отдельно выяснять, нет ли у продавца тяжелых диагнозов, официально признанной недееспособности или споров с родственниками: именно такие обстоятельства часто становятся базой для последующих исков об оспаривании сделки.
Новая реальность «эффекта Долиной» толкает рынок к дополнительным удостоверениям. Обсуждается идея обязательной справки о дееспособности и психическом состоянии продавца на момент сделки, чтобы в случае суда у покупателя был сильный аргумент, что человек понимал свои действия. На практике многие уже сейчас просят медицинские заключения, разговаривают с родственниками и соседями, фиксируют переговоры и визуальные встречи, чтобы потом можно было показать, что решение о продаже было осознанным.
